Todo imóvel levado a leilão tem seu preço de avaliação informado pelo leiloeiro, esse preço pode ser determinado de várias formas, em leilões judiciais é normalmente realizada uma perícia que determina seu valor, já em leilões extrajudiciais, seu valor tem como base o contrato realizado com o banco, de tal modo que esse valor pode servir como referência a um comprador inexperiente.
Todavia, jamais podemos considerar apenas o preço de avaliação para determinar se o imóvel está barato ou não, e menos ainda para determinar qual o valor máximo de lance que podemos ofertar, mesmo que esse valor de avaliação tenha sido determinado por perícia judicial.
Isso ocorre porque a perícia judicial pode ter sido realizada muitos anos antes da realização do leilão, de modo que alterações recentes na região do imóvel ou nele próprio, podem diminuir ou aumentar significativamente seu preço atual, muitas vezes em mais de 50%.
Além disso, não são poucas vezes que o perito acaba se equivocando na avaliação, considerando apenas o imóvel em si, sua metragem e a região na qual está localizado, deixando de considerar o que está sendo levado a leilão, pois muitas vezes não é a propriedade plena do imóvel que está sendo leiloada, mas sim os direitos de um financiamento sobre ela ou ainda a nua propriedade (quando um terceiro possui direito de usufruto sobre o bem).
Existem diversos fatores que determinam o valor correto do imóvel em um determinado momento, e para se chegar a ele com exatidão é extremamente importante que seja realizada uma análise de mercado de forma detalhada.
A análise de mercado consiste em determinar o valor correto que aquele imóvel está valendo no momento do leilão, para isso são considerados diversos fatores, as características do imóvel, seu estado, a região na qual se encontra, os melhoramentos públicos e privados ao seu redor, se a oferta de imóveis semelhantes na região é pequena ou grande, se o transporte público abastece bem a região, se o acesso é realizado de forma facilitada, se a região é minimamente segura, entre outros fatores.
Além desses aspectos físicos e geográficos do imóvel, é importantíssimo que a análise de mercado também considere sua documentação, pois de nada adianta ser um lindo imóvel, numa região excelente, e a documentação inviabilizar a arrematação no preço ofertado, sendo assim, deve ser considerado quais as dívidas que recaem sobre o bem, eventuais bloqueios, indisponibilidades, penhoras, direitos de terceiros, processos a ele atrelados, etc.
Para essa análise detalhada, a Portus Assessoria conta com um grupo especializado de técnicos e advogados, além de corretores de imóveis parceiros e capacitados para oferecer a segurança necessária ao determinar o valor de mercado do imóvel no momento do leilão, e com isso estabelecer a diretriz de todas as etapas do trabalho, sobretudo para se aferir o valor máximo do lance a ser ofertado.
